许红安一落座，便直奔主题。他认为：“今年所谓的豪宅开发，给深圳地产界带来很大的压力，其实，不只深圳，国内其它城市也面临这种严峻的形势”。究其原因，许毫不客气地指出，一是政府调控不力；二是发展商依然“跟着感觉走”。

　　倪育刚对此深有同感。倪一直感到不解：做房地产开发，为何惟豪宅论英雄，“发展商不一定非要做豪宅”，豪宅也并不等于品牌；其次，目前大多数只是所谓的“豪宅”，“豪宅问题”其实不是市场消化问题，而是市场界定和价值标准问题；再次，豪宅并非简单的量化指标，而是有着严格的多元指标和丰富的内涵做支撑。

　　“豪宅又可能成为都市的一大陷阱”，许认为，一方面对于消费者混淆视听，造成市场的盲目追捧，形成新的住房消费误区。同时，也对地产企业和行业的可持续发展造成极大负面影响，“大众消费是主流，个性化消费是趋势，这才是地产发展的根本取向”，倪补充说。

　　住宅理念需要重新梳理

　　近期，中国经济景气监测中心会同中央电视台《中国财经报道》，针对豪宅现象对北京、上海、广州三大城市的700余位居民进行了访问调查。在对“豪宅消费者究竟看重中的是什么？”中，分别有28.6％、28.5％的人认为在于舒适高雅、在于尊贵气派，20.4％的人认为卖点在于物有所值。

　　倪育刚对此分析，他认为人们购买豪宅，已不仅仅是为了从物理性能上满足居住需要，更多的是从心理上追求“声望价值”的实现，所以，豪宅的舒适高雅、尊贵气派成为大多数人公认的卖点。而豪宅的五大特征也印证了它的卖点所在，一是区位优越不可替代；二是环境优雅历史形成；三是建筑精美不可复制；四是风格各异不可仿造；五是人文价值不可再生。

　　由此，许红安认为，中国未来住宅开发最关键的需要从软环境上进行补充和提升，衡量住宅价值的核心体系应该包括文化指标，也就是说，需要提倡“软住宅”开发。

　　许旁征博引。联合国《住宅人权宣言》就指出：“有良好环境适宜人的住处，是所有居民的基本人权”。而著名建筑师、设计师马特奥·图恩曾说过，消费意味着在人与客体之间、人与住地之间建立起一种新型的感情关系。

　　“软住宅”开发体现文化地产内涵

　　“硬件是初级阶段的居住特征，软件是高层次的需求境界。在如今愈演愈烈的人文精神的渗透下，随着居民物质生活水平的快速升级换代，精神领域的充实以及质量的提高已经成为当代居民生活关注的重点。”倪育刚对“软住宅”理念显得兴趣盎然。他认为，一波以塑造亲情文化、主张人文诉求的“软住宅”开发热潮正在全国悄然兴起，面积、价位不再是购买住宅的惟一参照标准。

　　作为文化地产的倡导者和忠实的实践者，许红安指出，软住宅归根结底就是文化地产的具体表现，“在‘软住宅’开发时代，一个真正的现代社区决不只是建筑元素的简单堆砌，而是一种文化氛围的营造与整合，是一种人文思想的凸显和文化品位的延伸”，“注重现代居住区生活的人文环境，增强邻里关系，营造一个有中国特色的有亲情味的社区文化氛围。”

　　从物化走向文化，决定着地产开发的新思维、新方向。许红安强调指出：住宅规划和设计必须强调人际关系、行为理论、公共关系手段、公众配合、传播渠道等无形的亲和资源，以便更好地满足居民因激励而引起的需求。

　　文化这个词乍听起来很虚，要把它落到每一个开发环节却很实，“文化地产是一项系统工程”。比如漾日湾畔，在规划时以人为本，“要通过理想的住宅设计实现对人的终极关怀”，尤其在小区规划建设中，不仅要提供足够的硬件设施、启用更多的新材料新技术，还要以物业管理为龙头，启动社会各行业健康、公平的服务融入小区，创造出安全、优雅、舒适又充满活力的人文社区，并且一个企业一个项目的成功，归根到底，要体现在与用户的距离上。倪育刚认为：“在水泥丛林的都市中居家生活，习惯了冷漠表情的人们其实渴望久违了的亲情与文化，尤其是居住在城中心的小区里。”

　　城市住宅事业新的兴奋点

　　许强调说，在高科技含量不断增加的建筑中，也需要添加更多的对人的尊重、对自然的尊重。现代意义上的住宅开发，应讲究社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀，寻求一种经济规模、技术规律、自然规律、精神价值的合成物。追求一条微观效益与社会效益相结合的、人情关爱与经济可行兼顾的住宅发展之路。

　　这便是文化地产的魅力所在！“文化是生产力，也是未来住宅事业新的增长点和兴奋点。”许红安指出。而倪育刚则认为“文化地产也罢，软住宅也罢，是解决豪宅问题的一剂良药。”

　　许红安：衡量住宅价值的核心体系应该包括文化指标，也就是说，需要提倡“软住宅”开发，软住宅归根结底就是文化地产的具体表现。

　　文化是生产力，也是未来住宅事业新的增长点和兴奋点。

　　倪育刚：大众消费是主流，个性化消费是趋势，这才是地产发展的根本取向。

　　一波以塑造亲情文化、主张人文诉求的“软住宅”开发热潮正在全国悄然兴起，面积、价位不再是购买住宅的惟一参照标准。