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购房维权有法可依 《商品房销售管理办法》6月1日起实施
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建设部四月四日以部令形式发?了《商品房销售管理办法》，为购房者保护自己的合法权益、规范商品房市场提供了法律依据。
《办法》规范了商品房销售的方式，杜绝非法销售。《办法》规定房地产开发企业不得以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得?取售後包租或者变相售後包租的方式销售未竣工的商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
为解决抵押纠纷、一房多售等问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
为防止不合法商品房进入市场，《办法》规定了现售商品房应符合的条件，同时明确商品房质量保修的责任及保修期限。《办法》还强化了商品房买卖合同管理，以防止合同欺诈；明确了商品房面积纠纷，以及规划、设计变更的处理原则；明确了‘定金’问题、延期交房问题的解决办法，房地产开发企业在办理产权问题上的责任；规范了房地产中介服务机构的代理行为；明确了‘虚假广告’引发问题的处理原则。这些规定从各个方面保护购房者的利益，进一步规范商品房销售行为。
《商品房销售管理办法》解读
商品房销售
包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，?由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，?由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售条件
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
广告与合同
房地产开发企业、房地产中介服务机构发?商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确。商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
面积误差处理原则
商品房销售合同中应约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大於合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小於合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
定金
当事人订立商品房买卖合同的，定金应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还定金；当事人之间另有约定的，从其约定。
交付
房地产开发企业未能按期交付符合条件的商品房的，应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人约定的原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
许雪琼
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