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珠三角房地产市场问题突出 港人内地置业当心陷阱
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本报聚焦版在今年三月刊登的《‘荔湾广场案’伤了港人心》，在本港引起不小震动，不少本港读者称赞本报‘公正持平，敢替港人正当权益说话’。同时也有在内地购房不幸‘入套’的本港读者向本报讲述自己的遭遇。从这些个案来分析，港人在内地置业所遭遇的问题，除了因为广东房地产市场本身的不规范、开发商不守信、不守法外，港人不熟悉内地情况、过分轻信所谓‘有政府背景的’的开发商也是一个重要原因。
广东省消费者委员会及本报在此提醒港人：到珠三角置业最好通过资质好的中介公司，小心陷入购房陷阱！
置业港人“中招”不少
近年来，广东的房地产业的投资规模、销售总额都居内地首位，被省政府列为支柱产业之一。随着粤港两地经济联系越来越密切，到珠三角置业的香港人也不断增加。记者在?访中了解到，不少港人在珠三角都有物业。这些物业除自用以外，更多的是作为一种投资，且以商铺为主。
珠三角经济迅猛发展，确实让不少投资该地区房地产业的港人得到优厚的回报。然而，由於房地产业在珠三角毕竟是一个新兴产业，整个房地产市场还存在很多不规范之处，政府监管也存在不少漏洞，加上官员的腐败和部分地产商的短期行为，港人也因此遭遇了不少购房‘陷阱’。
本报报道了‘荔湾广场案’後，又有在东莞和佛山置业的港人向本报投诉?寻求帮助。他们的遭遇大致差不多，先是过分看重发展商的所谓‘政府背景’，进而轻信了发展商的广告承诺，到交楼时才发现‘货不对办’或者承诺未兑现，甚至乾脆就是‘烂尾楼’。
据广东省建设厅透露，自1996年下半年以来，向广东省政府高层写信寻求帮助的业主就有130多人，涉及楼款约30多亿元，其中七成多是港澳以及海外华人业主。
记者在?访中了解到，愿意寻求媒体协助的大多是对问题的解决完全绝望的投资者。更多遭遇陷阱的港人，想通过有中国特色的‘关’来解决，有的乾脆就是自认运气不好，不了了之。一位熟悉珠三角房地产市场的新华社记者透露，在珠三角投资房地产而‘中招’的港人?不在少数。
据广东省消费者委员会统计，1999年全省消费者对房地产问题投诉?总投诉宗数的65％，涉及金额?总金额的80％。去年广东全省关於房地产投诉的个案也高达1586宗。今年头一季度的投诉也有400宗。不过该部门的工作人员不肯透露其中有多少个案是涉及港人的，只是说从1995年开始，房地产投诉宗数、涉及金额均呈上升趋势。
广东省消费者委员会新闻与公共事务部主任江列华提醒港人：‘到珠三角置业一定要小心！签定合同时最好有熟悉行业情况的朋友或律师陪同。当然最重要的是了解开发商的资质，选择投资的时候更要货比三家。’
江列华说，随着市场竞争进一步加剧，资质好的开发商一般都注意自己的市场形象和品牌，所以碰到问题也会认真解决。
市道混乱涉足者当心
引发房地产问题和冲突，表面看是由於极少数开发商居心不良、房屋质量不过关、合作方内部纠纷、物业管理混乱、乱收费、购房者受骗於虚假广告而造成的，但据有关专家分析，还有更深层次的原因。
一、‘先开发出售，手续後补办’的工作思维模式。广东在改革初期的特殊环境下，一向以‘特事特办’的灵活性著称。这种思维在‘一对一’的处理过程确实有效，而且在‘扩大改革开放、搞活经济、吸引外资’的改革进程中也确实有相当的积极意义。但随着经济的进一步发展和市场化不断提高，再以这种思想来指导城市建设及房地产业，则极易留下隐患。
城市建设及房地产开发有其特殊性，强调在有限的地域空间，科学地安排人的起居生活、工作、学习、娱乐以及解决由此而带来的人流、物流等一系列问题。其决策具有不可悔改性（若悔改也将带来几倍的损失）。广东房地产开发商大多抱着‘涉险’精神进行操作，所以一旦出现问题和纠纷，需要‘补办手续’时，却因为牵涉到多个部门才能解决而出现补办困难，导致矛盾激化。
二、监控制度没有认真贯彻。目前不少开发商任意改变报建规划、增加楼层及建筑面积。虽然广东省已颁?了多种法规条例，如《广东省商品房预售管理条例》、《广东省物业管理条例》等，但在具体操作中，有关部门?没有认真贯彻执行。目前房地产投诉最多的物业管理问题，据业内人士反映实质上是由於有关部门监控不力所致。
商品房质量问题是业主反映最强烈的，建设部早就下文规定楼盘一定要有《商品房综合验收证书》、《商品房质量保证书》才能向业主交楼，但在大多数商品房交易过程中?没有贯彻执行。这些问题不是业主不明白，而是部分主管部门由於各种不可告人的利益关而站到了开发商一边，为开发商开脱责任。而势单力薄的业主，也自知很难与财大气粗的开发商和有权有势的主管部门较量，所以大多?取忍气吞声的消极态度。
对预售楼款的监控问题，有关部门要求开发商必须设立相关的银行监控账户，防止售楼款挪作它用。但实际上，有的开发商可以直接通过银行将监控账户上的预售楼款提走，甚至连应该上缴国库的地契税也私吞了。
三、各地市房地产主管部门之间的协调机制存在弊病。国家设有建
设部和国土资源部，各省设有建设厅和国土厅，但到了地市，如广州则有规划局、国土房地产管理局和建设委员会。据发展商反映，按广州市这样的建制，极易导致对上级主管部门下发的有关政策执行不力，责任人不清。
如物业管理的归口问题，市建委认为应由他们来管，房管局也认为属他们的职权范围。另外，规划方案与国土的出让不一致，有的规划滞後於国土的出让，有些出让的国土盲目开发。目前积压的许多房地产问题就是因为部门协调问题而迟迟无法解决，有的甚至因此小事变成了大事。
四、主管部门处理问题时没有始终坚持‘一切为业主着想’的原则。例如房产证问题，许多业主居住几年了，房产证却仍然没办下来。对此，房管局将其主要原因归结为开发商的问题和业主盲目认购问题。
事实上，开发商永远是以追逐利润最大化为目标的，有漏洞可钻、有规避空间焉能不用呢？业主不可能是购房专家，也无须深入探究房地产的内中详情，只要看到有商品房预售许可证，政府没有发文禁买的，就会购买。‘业主是无辜的’。一切为业主着想，才是房管局的处理原则。又如招致争端最多的商品房面积问题，有关部门不是针对商品房的面积有多大的事实，反而闹成‘商品房面积谁说了算’的权力之争，按照有关条例的计算规则，面积只有一个，只有客观数据才是唯一的，?非依据‘谁说了算’。
讨公道高层有心乏力
对於房地产市场的混乱以及由此而产生的粤港两地的业主的投诉，广东省高层也早有了解，而且也十分重视。所以今年3月21日，广东省委、省政府以前所未有的高调提出‘限期消灭问题楼’，?将一批问题严重而又拖延多时的问题楼盘列入‘限期处理’的黑名单，这些楼盘大多涉及港澳和海外华人投资者。
广东省副省长许德立还郑重宣?了广东省委、省政府的命令：各市由市政府负责，专门成立有关部门参加组成工作小组，按照先易後难、‘一楼一策’的原则，四月中旬要拟定出每个问题楼盘的处理方案。六月上旬，省政府将派出督查组到各市检查方案的制定和实施情况。
广东省政府高层对‘问题楼盘’鲜明的态度，让很多‘中招’的港人业主看到了希望。然而，事情?未因此而一帆风顺。以‘荔湾广场’为例，虽然现在已经是五月中旬了，但关於这个拖延了四年多的‘问题楼盘’的解决方案仍无着落。‘荔湾广场问题’涉及到八百多个本港和海外业主，涉及购房金额数十亿元人民币。近日，多名本港业主一再前往广州打探消息，但负责处理此事的广州国土房地产管理局仍不给任何答覆。
更奇怪的是，这样一个没有验收合格证、无法办理房产证，而且已经被广东省政府定性为‘问题楼’的楼盘，本港业主与开发商打官司仍然‘屡战屡败’。可见珠三角房地产市场的问题已经远非单纯的房地产问题，而是牵涉到市场秩序、地方保护主义、行政和司法公正等多方面问题。
另外，能够引起省政府高层重视的‘问题楼盘’毕竟是少数，更多的‘问题楼盘’的解决办法只能靠业主自己去努力。在这种情况下，问题的解决有多困难就不难想像。以佛山市祖庙附近的‘华侨购物广场’为例，由於开发商无法交楼，本港两位业主拼了身家性命好不容易在1997年把官司打赢了。可是，开发商却一直不肯按照法院判决交还购楼款和赔偿损失，业主至今依是‘楼财两空’，欲哭无?。
还有一个更极端的例子：某港人发现自己在东莞常平镇购买的商铺是‘问题楼’後，既不敢起诉开发商，也不敢让新闻媒体将事情揭露，因为该楼盘的开发商曾警告她‘不要把事情闹大，否则没有好後果’。
亲身遭遇过这些问题的本港投资者对珠三角购房的信心大受打击，他们纷纷表示吸取教训，不会再轻易在该地区置业、投资。从长远来说，这种教训当然会对本港投资者起到警示作用，但是对於这些‘中招’的港人，代价未免太大。部分‘中招’港人?不富裕，他们的投资其实是倾尽一生积蓄的大半，处境甚为惨烈。
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