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金鹏与雅千惠两公司铺租纠纷深法院先予执行维港商权益
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新闻背景
一九九九年四月二十六日，深圳市雅千惠贸易有限公司与港商控股的深圳市金鹏（集团）股份有限公司及深圳市龙岗区金鹏商业服务有限公司，签订了一份《房屋租赁合同》。
合同中约定，金鹏公司将位於深圳市宝安区龙华镇人民路的金鹏商业广场一、二、三楼出租给雅千惠公司，作为商业用途。雅千惠每月向金鹏公司支付租金约为二十一万元人民币，租金每两年递增百分之八。
合同同时约定，雅千惠公司须於每月十日前，通过银行转帐将当月租金及其它应缴款项交付给金鹏公司，逾期按每天千分之二罚滞纳金，逾期一个月不交清租金，金鹏公司有权终止合同；雅千惠交纳押金不予退回，损失自负。金鹏公司有权通过法律途径追讨自己的损失。
然而，合同签订两年来，双方纠纷不断。金鹏公司指责雅千惠公司动机不纯，故意拖欠租金两百馀万元。雅千惠公司则辩称，拖欠租金的主要原因，是金鹏公司没有提供消防合格证及按规定为商场供电。
金鹏：对方以商铺获利却拖欠租金
金鹏公司董事长利焕南先生在接受记者?访时说：‘自双方签订合同的那一天起，雅千惠就没打算真正执行。’
利先生说，按照双方合同约定，雅千惠公司应在签约之日起两个月内，支付押金四十二万、预交租金三十八万元人民币给金鹏，而实际上雅千惠只付了四十一万元；另外，按照合约，雅千惠公司应垫付一百万元给金鹏公司作为供电、消防工程收尾用资金，事实上，雅千惠公司只在一九九九年垫付了十七万元消防款就不再垫付了。此外，雅千惠公司自一九九九年十二月至今，故意拖欠租金长达十六个月，达两百馀万元。
利先生说，雅千惠公司一直以种种借口拖欠租金。另一方面，却把金鹏公司的商铺以较高价格，出租给两三百个小商户。两年来，该公司共向承租户收取了数百万元租金；特别是去年十月双方发生争议後，雅千惠公司刻意调低租金（比原租金还低），以达到大量收取押金、装修费的目的，其动机更加令人怀疑。
此外，雅千惠公司还违反相关法律规定，擅自向各承租户收取了两百馀万元的建设费。?且收费标准随意性大，有的多收，有的少收，有的则不收。此举引起广大小商户的强烈不满，他们已经通过法律途径起诉雅千惠公司。雅千惠的行为，对金鹏商业广场的信誉造成极坏的影响。
鉴於上述原因，金鹏公司认为，对方已经没有合作诚意，决定向法院起诉，要求中止合约，?要求对方赔偿损失。利先生还说，为维护商场信誉及广大小租户利益，他们决定为小租户代垫律师费，支持小租户
向雅千惠公司讨回公道。
雅千惠：欠交租金事出有因
对於金鹏公司的指控，雅千惠公司有关人士作了解释。
该公司有关负责人称，欠交租金的原因主要有以下两点：一是合同规定，金鹏公司应在商场内负责安装符合消防部门要求的报警系统及自动喷淋系统，保证喷淋系统的自动启动?提供消防部门验收合格证明。事实上，商场一直未通过消防部门的验收。商场曾因此发生火灾，雅千惠公司为此赔偿了小租户的损失近二十万元。
二是按合同规定，金鹏公司应负责为商场提供专业配电箱，其供电量不低於1200KVA，?提供一备用发电机组。事实上，金鹏公司?未提供足够的供电量。两年来，商场的电源主要靠雅千惠公司自行购买的发电机供给。为此，雅千惠公司支付了一笔不小的费用。
雅千惠公司同时否认自己欠租额高达两百多万元。
该公司不同意金鹏公司关於其只垫付了三十馀万元装修款的说法，认为自己垫付了九十馀万元。
而且，雅千惠公司认为金鹏公司一直不愿意配合雅千惠公司核对垫付工程款的数目。如果扣除这笔款项，其实际欠租应不到两百万元。
因此，雅千惠公司认为是金鹏公司违约在先。
法院：雅千惠违约达合同解除条件
二OO一年四月十三日，深圳市金鹏（集团）股份有限公司与龙岗区金鹏商业服务有限公司，以深圳市雅千惠贸易有限公司拖欠租金达两百多万元人民币为由，将其告上法庭。
龙岗法院经审理裁定，原告与被告的租赁关系明确，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了每月租金为二十一万馀元，被告应於当月十日前支付。合同签订後，原告依约於一九九九年四月二十六日将房产交付被告使用，但被告自一九九九年十二月起拖欠租金至今。被告的违约行为，已达到了法定解除合同的条件。原告以被告拖欠租金超过两百万，致使其损失巨大，严重影响其生产经营为由，提出先予收回其出租给被告的房屋的申请，理由成立，符合有关法律规定，予以许。
对於龙岗法院‘先予执行’的裁定，雅千惠不服，?申请复议。四月二十七日，龙岗法院复议认为，雅千惠公司利用金鹏公司的商铺，收取了三百多户承租人的租金，同时，却又持续拖欠金鹏公司的租金，导致金鹏公司的损失持续扩大，严重影响了金鹏公司的经营与管理，因此，驳回了雅千惠公司的申请，维持原裁定。
法院先予执行有理有据
先予执行是《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条规定的，指人民法院在终审判决之前，为解决权利人生活或生产经营的急需，依法裁定义务人预先履行义务的制度。法律设置先予执行的意义，主要是为了满足权利人生活或生产上的急需。
法律对先予执行适用的案件范围作了如下规定：第一、追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费的；第二、追索劳动报酬的；第三、因情况紧急需要先予执行的。上列第一、第二点所规定的对象主要是个人，作为单位法律同样赋予其申请先予执行的权力。根据最高人民法院的有关司法解释，上列第三点所说的情况紧急，主要是指下列情况：需要立即停止侵害、排除防碍的；需立即制止某项行为的；需要立即返还用於购置生产原料、生产工具款的；追索恢复生产、经营急需的保险赔偿费的。上述类型的案件，需要先予执行的，法律还规定应满足下列条件：第一、当事人之间权利义务关系明确；第二、申请人有实现权利的迫切需要，?向人民法院提出申请；第三、被申请人有履行能力。
本案中，金鹏集团因雅千惠违约拖欠巨额租金，致使金鹏集团未能及时偿还银行借款，遭致银行的起诉，抵押物遭受法院的强制拍卖，办公场地及其他生产经营场所时时遭受执法部门的查封；因雅千惠违约拖欠巨额租金，致使金鹏集团未能及时支付员工的劳动报酬，遭致投诉及人才流失；因雅千惠违约拖欠巨额租金，致使金鹏集团的业务无法正常开展，生产经营活动受到了严重影响。金鹏集团的遭遇，完全符合法律规定情况紧急先予执行的法定条件。
金鹏集团与雅千惠的房屋租赁关系明确，权利义务清楚，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了每月应支付的租金及支付的时间。合同签订後，金鹏公司依约将物业交付给了雅千惠使用，但雅千惠在合同签订不久就开始违约。单就租金而言，自一九九九年十二月起就拖欠租金，到现在已近一年半时间。雅千惠的违约行为，致使金鹏集团投资上亿元的物业得不到收益，损失巨大，严重影响了金鹏集团的生产经营及商业信誉，达到约定及法定的解除合同的条件。金鹏集团为避免损失持续扩大，依照法律赋予的权利强烈要求人民法院先予执行。这种做法有充分的事实依据及法律依据。
广东华程律师事务所朱哲
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